Zakup mieszkania to duża inwestycja. Aby uniknąć utraty wpłaconych przez nabywcę środków, stosuje się specjalny rachunek powierniczy. Pozwala zwiększyć bezpieczeństwo transakcji. Co to jest rachunek powierniczy i czy jego założenie jest obowiązkowe? Jakie rodzaje rachunku powierniczego możemy wyróżnić? Sprawdź!
Rachunek powierniczy – co to jest??
Czym jest rachunek powierniczy? Jest to rachunek bankowy, który powstał z myślą o zabezpieczeniu nabywców oraz ich środków finansowych w trakcie trwania budowy inwestycji lub na etapie jej planowania. Obowiązek otworzenia takiego rachunku spoczywa na deweloperze. Mówią o nim zapisy Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku.
Konto powiernicze, to jeden ze sposobów na zabezpieczenie płatności. Pomaga w bezpieczny i uczciwy sposób przejść przez cały proces zakupu nieruchomości. Rachunkiem zarządza bank. Zleca dyspozycję przelewu środków na konto dewelopera dopiero wtedy, gdy wszystkie warunki określone w umowie deweloperskiej zostaną spełnione. Rachunek powierniczy może posiadać nie tylko deweloper, ale także:
- jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej,\
- jednostka samorządu terytorialnego,
- osoba fizyczna, która jest rolnikiem,
- osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność,
- biuro podróży.
Jeśli deweloper ogłosi upadłość, klient otrzymuje zwrot wszystkich środków, które zostały zabezpieczone na rachunku powierniczym. Co istotne, jak wskazuje art. 59 Prawa bankowego, środki na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu przy postępowaniu egzekucyjnemu przeciwko powiernikowi, nie wchodzą do spadku po śmierci powiernika ani nie wchodzą w masę upadłościową przy ogłoszeniu upadłości powiernika.
Gdy konto powiernicze nie istniało, nabywca przelewał środki finansowe bezpośrednio na konto firmy deweloperskiej, a ta mogła nimi dowolnie dysponować. Zdarzały się sytuacje, w których deweloper ogłaszał upadłość lub z jakiegoś powodu zrezygnował z inwestycji. W zależności od zapisów umowy, nabywca mógł odzyskać środki w sądzie lub nie mógł ich odzyskać w ogóle.
Rodzaje rachunków powierniczych
Wyróżnia się dwa rodzaje rachunków powierniczych:
- otwarty,
- zamknięty.
W zdecydowanej większości przypadków stosuje się rachunek powierniczy otwarty. W jego przypadku po zakończeniu określonego etapu prac, na budowę udaje się inspektor nadzoru budowlanego, aby potwierdzić, że wszystko przebiegło prawidłowo. Jeśli tak jest, deweloper może otrzymać część pieniędzy z rachunku. Muszą jednak zostać przeznaczone wyłącznie na cele związane z danym przedsięwzięciem. Nie można wydawać ich na cele prywatne, ani nawet na finansowanie innych inwestycji.
W przypadku rachunku zamkniętego wypłata wszystkich środków zostaje przekazana dopiero po przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na nabywcę. Obydwa rachunki stanowią zabezpieczenie dla nabywcy, jednak dla dewelopera zdecydowanie bardziej opłacalny jest rachunek otwarty. Pozwala zachować płynność finansową.
Bank, w którym założono konto powiernicze, może kontrolować wydatki dewelopera. Ma prawo zażądać wyciągu z konta bankowego, a także faktur za zakupione materiały lub usługi. Ustawa deweloperska przewiduje również ubezpieczenie zgromadzonych środków, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla nabywcy nieruchomości. Do wypłaty pieniędzy nie będzie zobowiązany bank, a firma ubezpieczeniowa.
Jak otworzyć rachunek powierniczy?
Wiesz już, co to jest rachunek powierniczy, zatem przejdźmy do jego założenia. Chcąc otworzyć tego rodzaju rachunek, należy wybrać się do placówki wybranego banku i przedstawić inwestycję deweloperską. Konsultant przekaże niezbędne informacje, w tym warunki otwarcia tego typu konta. Następnie należy złożyć wniosek o rachunek otwarty lub zamknięty, a po uzyskaniu pozytywnej decyzji – pozostaje już tylko podpisać umowę.
Najczęściej banki wymagają okazania umowy powierniczej, która została zawarta pomiędzy powiernikiem a powierzającym, czyli deweloperem a nabywcą nieruchomości. Wymagania mogą się różnić w zależności od banku. W niektórych placówkach należy w pierwszej kolejności założyć rachunek bieżący lub pomocniczy, aby móc złożyć wniosek o rachunek powierniczy.
Rachunek powierniczy – zalety i wady
Do zalet rachunku powierniczego możemy zaliczyć przede wszystkim bezpieczeństwo środków finansowych. Osoba kupująca mieszkanie nie musi obawiać się o to, że zostanie oszukana i straci pieniądze. Sam deweloper jest z kolei bardziej wiarygodny i chętniej korzysta się z jego usług. Rachunek zamknięty nie pozwala wykorzystywać dostępnych środków do realizacji inwestycji, przez co deweloper może być zmuszony, by posiłkować się kredytami. Tego typu zobowiązanie zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem i dodatkowymi kosztami, zatem dla inwestora zdecydowanie więcej zalet posiada konto powiernicze otwarte.
Nawet jeśli deweloper posiada rachunek powierniczy, przy wyborze inwestycji należy dokładnie zapoznać się z jego historią, wiarygodnością oraz płynnością finansową. Rachunek ten stanowi jedynie dodatkowe zabezpieczenie, ale wcale nie gwarantuje, że cała inwestycja w nieruchomość przebiegnie pomyślnie.
Zobacz również:
- Numer IBAN – co to jest i do czego służy?
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta – czym jest UOKiK i jakie ma zadania?
- Mechanizm podzielonej płatności – czym jest i od jakiej kwoty obowiązuje?
